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Möglichkeiten aus Sicht des Mietrechts

Energiekrise

In den meisten Wohnungen und Ordinationen kann der Mieter jeweils selbst den Energieverbrauch und die Temperatur seiner Heizung regeln. Lediglich bei Objekten mit zentralen Wärmeversorgungsanlagen kann der Vermieter Einfluss auf die Wärmeversorgung der Mieter nehmen.

Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskosten

Abgerechnet werden die Energiekosten in der Regel im Rahmen der Betriebskosten- und Wärmekostenabrechnung. Jetzt könnte aufgrund der extremen Kostensteigerung der Energiepreise eine exorbitante Abrechnung auf den Mieter zukommen. Nach der Rechtsprechung darf der Vermieter dem Mieter solche Kosten nicht als Betriebskosten weiterverrechnen, die bei vernünftiger Wirtschaftsführung üblicherweise nicht aufgewandt werden. Ausgehend von diesem Wirtschaftlichkeitsgebot kann argumentiert werden, dass der Vermieter bei eklatanten Preis- und Kostensteigerungen in Einzelfällen sogar zur Drosselung der Wärmeversorgung verpflichtet sein kann, um die Kostenbelastung der Mieter möglichst gering zu halten. Der Vermieter soll jedenfalls seine Objekte nicht überdurchschnittlich und unwirtschaftlich stark beheizen dürfen, da „die Kosten sowieso zulasten der Mieter gehen“.

Mietzinsminderungsansprüche

Wenn hingegen der Vermieter die Wärmeversorgung zu stark reduziert, dass der jeweilige Mietgegenstand teilweise oder gänzlich unbrauchbar wird, kann dies wiederum Mietzinsminderungsansprüche der Mieter begründen.

Grundgelegt ist ein derartiger Anspruch durch die gesetzliche Verpflichtung des Vermieters nach §3 MRG und §1096 ABGB, wonach der Vermieter „nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen hat, dass das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden, wozu u.a. auch die Arbeiten, die zur Aufrechterhaltung des Betriebes von zentralen Wärmeversorgungsanlagen erforderlich sind, gehören“.

Nach §1096 ABGB ist der Vermieter verpflichtet, „den Mietgegenstand auf eigene Kosten in einem brauchbaren Zustand zu erhalten und den Mieter in dem bedungenen Gebrauch oder Genuss nicht zu stören bzw. dafür zu sorgen, dass der Mieter im bedungenen Gebrauch durch Dritte nicht gestört wird“. Wird der Mietgegenstand während der Mietdauer ohne Schuld des Mieters derart mangelhaft, dass er zu dem bedungenen Gebrauche nicht taugt, besteht ein Anspruch auf Mietzinsminderung.

Das Ausmaß der Mietzinsminderung richtet sich nach dem Grad der Unbenutzbarkeit im Einzelfall, wobei es im Besonderen auf die vereinbarte Benutzung ankommt. Eine Verringerung der Temperatur auf z.B. 17°C ist bei einer Ordination, in deren Behandlungsräumen sich die Patienten entkleiden müssen, wohl nicht zumutbar. Aus diesem Grund ist es ratsam, sich bei Bestehen einer zentralen Wärmeversorgung wie z.B. Fernwärme oder einer Zentralheizung vorab mit dem Vermieter ins Einvernehmen zu setzen.

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