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Kann sich der Mietzins erhöhen?

Der Vermieter von Geschäftsräumlichkeiten hat ein Recht auf Mietzinserhöhung bis zum angemessenen Hauptmietzins, sofern:

  • der Hauptmieter das in den Geschäftsräumen betriebene Unternehmen zur Fortführung in diesen Räumen veräußert und der Erwerber dadurch automatisch in den Mietvertrag eintritt (Art. 12 a Abs. 1 MRG);

  • die Geschäftsräume an eine juristische Person oder an eine Personengesellschaft des Handelsrechts (z. B. OG, KG etc.) vermietet wurden und sich die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten beim Mieter entscheidend ändern (Art. 12 a Abs. 3 MRG) oder

  • das im Mietgegenstand betriebene Unternehmen oder ein selbstständiger Unternehmensteil verpachtet wird (Art. 12 a Abs. 5 MRG).

Allerdings kommen diese Bestimmungen nur bei bestimmten Liegenschaften zur Anwendung. Praktische Anwendungsfälle sind beispielsweise in der Tabelle auf der folgenden Seite angeführt.

Bei welchen Liegenschaften kommt § 12 a MRG zur Anwendung?

§ 12 a MRG greift nur im sogenannten "Vollanwendungsbereich" des MRG, sohin beispielsweise NICHT bei:

  • Mietgegenständen in Gebäuden mit nicht mehr als 2 selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten (wobei nachträgliche Dachbodenausbauten nicht zählen);

  • Mietgegenständen in Gebäuden, die aufgrund einer nach dem 30. 6. 1953 erteilten Baubewilligung ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel neu errichtet wurden;

  • Mietgegenständen, die aufgrund einer nach dem 31. 12. 2001 erteilten Baubewilligung durch einen Dachbodenausbau oder durch einen Aufbau (Gebäudeaufstockung) neu errichtet wurden;

  • Zubauten (im Sinne horizontaler Gebäudeerweiterungen), welche aufgrund einer nach dem 30. 6. 2006 erteilten Baubewilligung errichtet wurden;

  • Mietgegenständen im Wohnungseigentum in nach dem 8. 5. 1945 errichteten Gebäuden;

  • Mietobjekten in Wirtschaftsparks (dies sind wirtschaftliche Einheiten von ausschließlich zu Geschäftszwecken genutzten Gebäuden und Liegenschaften, in denen jedoch nicht überwiegend Handelsbetriebe betrieben werden); Einkaufszentren sind sohin von dieser Ausnahme nicht erfasst.

Kommt § 12 a MRG nicht zur Anwendung und macht der Mieter nicht von einem vertraglichen Weitergaberecht Gebrauch oder findet kein Vertragsübergang nach anderen Bestimmungen Anwendung, kann zwar der Vermieter keine Mieterhöhung verlangen, das Mietverhältnis geht jedoch auch nicht ex lege auf den Unternehmenserwerber über und es kann stattdessen zu einem Widerspruchsrecht des Vermieters oder zu sogenannten "gespaltenen Mietverhältnissen" kommen; diese Situation sollte im Einzelfall genau angesehen werden!

Veräußerung eines Unternehmens im Sinne des § 12 a Abs. 1 MRG

Grundsätzlich werden alle Fälle der sachenrechtlichen Einzelrechtsnachfolge am Unternehmen als Unternehmensveräußerung i. S. des § 12 a Abs. 1 MRG gewertet, und zwar – wie auch im Verpachtungsfall nach § 12 a Abs. 5 MRG – unabhängig davon, ob es auch zu einer Änderung der wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten (Machtwechsel) kommt oder nicht.

Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichenEinfluss- möglichkeiten beim Mieter

Doch auch bei Gesamtrechtsnachfolgen hat der Vermieter die Möglichkeit zur Mietzinsanhebung, wenn sich die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten beim Mieter entscheidend ändern, d. h. wenn ein "Machtwechsel" in der Gesellschaft stattfindet und dem Mieter kein vertragliches Weitergaberecht eingeräumt wurde.

Empfohlenes Vorgehen in der Praxis

Vorgeschlagen wird daher, bei jedem Erwerbsvorgang von Anteilen an einer Mietergesellschaft eine dreigliedrige Prüfung des Erwerbsvorganges vorzunehmen:

  • Prüfung der Vermögensverschiebung:
    Ist diese größer als 50%?

  • Verfügte die Mietergesellschaft vor der gegenständlichen Transaktion über einen beherrschenden Gesellschafter?

  • Findet ein Machtwechsel/erstmaliger Erwerb eines beherrschenden Einflusses/Verlust des beherrschenden Einflusses statt?

Ganz allgemein empfiehlt es sich zudem aus Mietersicht, in Mietverträgen ein vertragliches Weitergaberecht vorzusehen und im Gebrauchsfall dieses auch ausdrücklich auszuüben, um eine automatische Anwendung der gesetzlichen Regelung zu verhindern.

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